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Finanzkrise 2.0: Absturz bei den Gewerbeimmobilien in Sicht?

 
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sünnerklaas
Mietzekatzenkater - treibt den Kessel



Anmeldungsdatum: 29.09.2006
Beiträge: 10209
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Beitrag(#1955570) Verfasst am: 07.10.2014, 14:44    Titel: Finanzkrise 2.0: Absturz bei den Gewerbeimmobilien in Sicht? Antworten mit Zitat

Wie eigentlich jeder wissen sollte, folgt der Immobilienmarkt dem sogenannten "Schweinezyklus". Diese Theorie besagt, dass nach jedem Nachfragemaximum mit höchsten Preisen ein rasanter Preisabsturz folgt, weil
1. der Markt gesättigt ist
2. durch Kapazitätsausweitungen in Zeiten des Mangels ein Überangebot geschaffen wurde.

Offenbahr ist der Umschwungpunkt nun bei den Gewerbeimmobilien erreicht. Bei der Errichtung spekulativer Neubauten wird es zunehmend schwieriger, Mieter für langfristige (=meist 10-jährige) Mietverträge im gewerblichen Bereich zu bekommen. Trotzdem wird weiter gebaut - was folgerichtig mit einiger Zeit Verzögerung zu Leerständen und Abstürzen bei den Mieteinnahmen führen wird.

Einen interessanten Artikel dazu findet man hier.

Interessant ist, dass in Boomphasen die Existenz des Schweinezyklus im Immobilienbereich immer von Volks- und Betriebswirten und Politikern vehement bestritten wird. Dabei ist der Schweinezyklus Bestandteil des 1. Semesters VWL...
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AlexJ
Supermarktoverlord



Anmeldungsdatum: 11.04.2008
Beiträge: 2027
Wohnort: Köln

Beitrag(#1955599) Verfasst am: 07.10.2014, 16:41    Titel: Re: Finanzkrise 2.0: Absturz bei den Gewerbeimmobilien in Sicht? Antworten mit Zitat

sünnerklaas hat folgendes geschrieben:
Wie eigentlich jeder wissen sollte, folgt der Immobilienmarkt dem sogenannten "Schweinezyklus". Diese Theorie besagt, dass nach jedem Nachfragemaximum mit höchsten Preisen ein rasanter Preisabsturz folgt, weil
1. der Markt gesättigt ist
2. durch Kapazitätsausweitungen in Zeiten des Mangels ein Überangebot geschaffen wurde.


Der Immobilienmarkt folgt primär anderen Zyklen. Bei Nachfragemaximum lässt sich der Markt eben nicht sättigen. Das ist nicht wie in anderen Bereichen wo die Nachfrage eben schnell mal durch Produktion bedient wird. Die passende Immobilie lässt sich nicht produzieren, sie muss zum Verkauf frei werden. Selbst wenn man sich entscheidet zu Bauen muss man erst noch das passende Grundstück finden.

Auch das durch Kapazitätsausweitungen ein Überangebot entsteht ist in der Regel zwar formal richtig, Ursache ist aber letztlich nicht die Kapazitätsausweitung sondern die Veränderung des Bedarfs. Die Regel im Immobilienmarkt ist ein insgesamt steigender Bedarf. Jedoch wie bereits erwähnt sind Immobilien sehr spezifisch/individuell und sind extrem inflexible und gegenüber einen sich ändernden Markt/Bedarf.

Zitat:

Offenbahr ist der Umschwungpunkt nun bei den Gewerbeimmobilien erreicht.


Schon dieser Satz offenbart ein tiefes Unverständnis des Immobilienmarkts. Wenn sich dieser Satz auf ein oder mehrere Bestimmte Gewerbegebiete beziehen würde, könnte man noch darüber diskutieren in wie weit die Beobachtung stimmt. Allgemein wie er da steht ist er Falsch.

Zitat:

Bei der Errichtung spekulativer Neubauten wird es zunehmend schwieriger, Mieter für langfristige (=meist 10-jährige) Mietverträge im gewerblichen Bereich zu bekommen. Trotzdem wird weiter gebaut - was folgerichtig mit einiger Zeit Verzögerung zu Leerständen und Abstürzen bei den Mieteinnahmen führen wird.


Der erste Teil mag an bestimmten Orten/Gewerbegebieten oder für ganz bestimmte Objekttypen stimmen. Ob daraus tatsächlich Leerstände und Abstürze bei den Mieteinnahmen folgen, ist kein Automatismus. Den die Schwierigkeiten jetzt Mieter zu finden lässt sich nicht so einfach auf die Zukunft von Morgen projizieren.

Es ist sogar Möglich und kommt auch immer wieder vor das erst der Kapazitätszuwachs in einem Ort/Gewerbegebiet die Nachfrage auslöst/erhöht. Z.b. Lässt sich in vielen ländlichen Gegenden beobachten wie kleinere Gewerbegebiete dicht machen, weil die Kunden der Gewerbeanbieter lieber zu weiter entfernten aber größeren Gewerbegebieten fahren, wo sie gleichzeitig eine größere Zahl ihrer Bedürfnisse befriedigen können.
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sünnerklaas
Mietzekatzenkater - treibt den Kessel



Anmeldungsdatum: 29.09.2006
Beiträge: 10209
Wohnort: Da, wo noch Ruhe ist

Beitrag(#1956006) Verfasst am: 09.10.2014, 07:39    Titel: Re: Finanzkrise 2.0: Absturz bei den Gewerbeimmobilien in Sicht? Antworten mit Zitat

AlexJ hat folgendes geschrieben:

Der Immobilienmarkt folgt primär anderen Zyklen. Bei Nachfragemaximum lässt sich der Markt eben nicht sättigen. Das ist nicht wie in anderen Bereichen wo die Nachfrage eben schnell mal durch Produktion bedient wird. Die passende Immobilie lässt sich nicht produzieren, sie muss zum Verkauf frei werden. Selbst wenn man sich entscheidet zu Bauen muss man erst noch das passende Grundstück finden.

Auch das durch Kapazitätsausweitungen ein Überangebot entsteht ist in der Regel zwar formal richtig, Ursache ist aber letztlich nicht die Kapazitätsausweitung sondern die Veränderung des Bedarfs. Die Regel im Immobilienmarkt ist ein insgesamt steigender Bedarf. Jedoch wie bereits erwähnt sind Immobilien sehr spezifisch/individuell und sind extrem inflexible und gegenüber einen sich ändernden Markt/Bedarf.


Deshalb habe ich ja auf den Schweinezyklus verwiesen. Bei der Fleischproduktion tritt ähnlich wie auf dem Immobilienmarkt das Angebotmaximum nicht zeitgleich mit dem Nachfragemaximum auf: fangen die Preise auf Grund verstärkter Nachfrage massiv an, werden mehr Ferkel produziert. Bis der Zeitpunkt, bis die Ferkel gross und schlachtreif gemästet sind, erreicht ist, vergeht aber einiges an Zeit. Das bedeutet, dass der Preisverfall nach Erreichen des Nachfragemaximums dadurch verschärft wird, dass zusätzliche Schlachttiere auf dem Markt auftauchen.
Diesen Prozess kann man durchaus mit dem Immobilienmarkt vergleichen. Dem Herdentrieb folgend kommt es bei zunehmender Nachfrage nach Immobilien zu einer starken Bautätigkeit. Ebbt die Nachfrage ab, weil alle Interessenten z.B. an Büros mit solchen versorgt sind, gibt es immer noch genügend Bürogebäude, die auf den Markt drängen. Nur finden sich dann hier immer weniger Mieter. Sowas konnte man sehr eindrucksvoll in der Zeit zwischen 2000 und 2005 in vielen grossen deutschen Städten beobachten. Nach dem Boom Mitte der 1990er Jahre waren viele Grossimmobilien im Bereich der Büroimmobilien von massiven Leerständen geprägt. Man bekam in der Zeit in den deutschen Grossstädten nicht nur Wohnungen, sondern auch Büros praktisch hinterher geschmissen.

Zitat:
Schon dieser Satz offenbart ein tiefes Unverständnis des Immobilienmarkts. Wenn sich dieser Satz auf ein oder mehrere Bestimmte Gewerbegebiete beziehen würde, könnte man noch darüber diskutieren in wie weit die Beobachtung stimmt. Allgemein wie er da steht ist er Falsch.


Vielleicht habe ich mich da falsch ausgedrückt...
Natürlich gibt es unterschiedliche Formen der Gewerbeimmobilien. Einkaufszentren stellen dabei eine Besonderheit da, weil sie als Anlageobjekte heute gar nicht mehr gebaut werden, wenn da nicht schon im Vorfeld der Planungen verbindliche Mietzusagen - wichtig ist hier der Ankermieter - vorliegen. Mit den Mietzusagen geht der Investor dann zur Bank und erarbeitet dann mit den Bankern ein Finanzierungskonzept - meist auf 10 bis 12 Jahre, wobei die in den letzten 2 Jahren eingenommenen Mieten das verdiente Geld sind.


Zitat:
Es ist sogar Möglich und kommt auch immer wieder vor das erst der Kapazitätszuwachs in einem Ort/Gewerbegebiet die Nachfrage auslöst/erhöht.


Dann besteht aber grundsätzlich eine Nachfrage. Wenn diese Nachfrage nicht da ist, kann man Gewerbegebiete erweitern, wie man will: es kommt niemand, bzw. nur wenige. Aus purer Lust zieht kein Unternehmen um, weil so ein Umzug u.U. mit hohen Kosten verbunden ist und man genau überlegen muss, welche Verbesserung man dadurch erzielt.
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Scholes
dauerhaft gesperrt



Anmeldungsdatum: 17.09.2013
Beiträge: 16

Beitrag(#2112507) Verfasst am: 29.10.2017, 14:39    Titel: Antworten mit Zitat

Ich glaube Immobilien werden immer auf nem guten Preis sein.
Die Zinsen sind ja momentan auch so gut, da lohnt es sich natürlich.
Wir überlegen uns auch eine [url=Werbung entfernt. astarte]wohnung kaufen[/url] zu wollen, sind aber noch am schauen, es gibt ja doch eine große Auswahl.

Aber gewerbliche Immobilien habe ich bisher noch nicht gehabt.
Da kann es natürlich sein, dass alles etwas abweicht.
Aber man kann sich ja auch an einen Fachmann wenden.
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astarte
anderweitig
Foren-Admin



Anmeldungsdatum: 13.11.2006
Beiträge: 37386

Beitrag(#2112512) Verfasst am: 29.10.2017, 15:02    Titel: Antworten mit Zitat

Scholes hat folgendes geschrieben:
Ich glaube Immobilien werden immer auf nem guten Preis sein.
Die Zinsen sind ja momentan auch so gut, da lohnt es sich natürlich.
Wir überlegen uns auch eine [url=Werbung entfernt. astarte]wohnung kaufen[/url] zu wollen, sind aber noch am schauen, es gibt ja doch eine große Auswahl.

Aber gewerbliche Immobilien habe ich bisher noch nicht gehabt.
Da kann es natürlich sein, dass alles etwas abweicht.
Aber man kann sich ja auch an einen Fachmann wenden.

Forumsregeln 2.3 hat folgendes geschrieben:
Kommerzielle Werbung ist verboten, außer in Ausnahmefällen, wenn dies durch den Betreiber genehmigt wurde.

Das ist jetzt der dritte Link zu kommerzieller Werbung, der bei dir entfernt werden musste. Du wirst verwarnt wegen missbräuchlicher Nutzung des Forums. Weitere Maßnahmen behält sich das Team vor.
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Die einen kennen mich, die anderen können mich.
Ein Vorsicht, ein Vorsicht vor Gemütlichkeit
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VanHanegem
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Anmeldungsdatum: 24.04.2006
Beiträge: 1335

Beitrag(#2112793) Verfasst am: 31.10.2017, 13:43    Titel: Re: Finanzkrise 2.0: Absturz bei den Gewerbeimmobilien in Sicht? Antworten mit Zitat

AlexJ hat folgendes geschrieben:

Der Immobilienmarkt folgt primär anderen Zyklen. Bei Nachfragemaximum lässt sich der Markt eben nicht sättigen. Das ist nicht wie in anderen Bereichen wo die Nachfrage eben schnell mal durch Produktion bedient wird. Die passende Immobilie lässt sich nicht produzieren, sie muss zum Verkauf frei werden. Selbst wenn man sich entscheidet zu Bauen muss man erst noch das passende Grundstück finden.

Auch das durch Kapazitätsausweitungen ein Überangebot entsteht ist in der Regel zwar formal richtig, Ursache ist aber letztlich nicht die Kapazitätsausweitung sondern die Veränderung des Bedarfs. Die Regel im Immobilienmarkt ist ein insgesamt steigender Bedarf. Jedoch wie bereits erwähnt sind Immobilien sehr spezifisch/individuell und sind extrem inflexible und gegenüber einen sich ändernden Markt/Bedarf.


Nun könnte ja gerade die (im Vergleich zu anderen Produkten) eher begrenzte Verfügbarkeit einen Hype verstärken. Dies war auch in anderen Ländern (USA, Japan) so zu beobachten. Hier hat jedoch Deutschland eine Sonderstellung: durch die soziale Mietgesetzgebung werden erzielbare Mieten begrenzt und Besitzstände der Mieter gesichert. Der Zwang in einer bestimmten Region auf Biegen und Brechen eine Wohnung käuflich zu erwerben wird gemindert. Folge: eine extreme Blasenbildung, wie in anderen Längern ist in D praktisch unmöglich.
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Hup Holland Hup, Oranje winnt de cup (2018)
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